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行業(yè)研究
抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險(xiǎn)
來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2018-11-24 | 63994 次瀏覽 | 分享到:
抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險(xiǎn),能夠委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛

  舉例:未進(jìn)行征地實(shí)際補(bǔ)償,只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求;在集體土地上不按要求征地出讓,而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進(jìn)行分割,并辦理征地出讓手續(xù)。
  后果:抵押物無法處分,貸款無法收回。
  防范措施:現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí);了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策(先征地補(bǔ)償,再辦理出讓手續(xù),不能開天窗,要保證通行權(quán)、采光權(quán))
 ?、?違反房地不可分原則:房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符;房屋用途與土地證用途不符(違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營(yíng);逃避土地出讓金)
  舉例:房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人是甲,土地證是乙;房產(chǎn)證用途是A,土地證用途是B。
  后果:導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低(違反合法性原則);抵押物無法處分,貸款無法收回(房地中一方提出異議)。
  防范措施:房產(chǎn)證、土地證要對(duì)照核實(shí);房地用途不一,應(yīng)以土地證用途為準(zhǔn)或以價(jià)值較低用途為準(zhǔn);核實(shí)規(guī)劃,以未來規(guī)劃為準(zhǔn),但要扣除應(yīng)交納的一切費(fèi)用。
3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求

  房地產(chǎn)抵押的實(shí)質(zhì)是防范將來貸款不能償還的風(fēng)險(xiǎn),盡管抵押物權(quán)屬清晰并合法登記,如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況,將可能造成抵押物處置困難,抵押貸款的還款保障將形同虛設(shè)。
  后果:處分抵押物十分困難(關(guān)鍵是變現(xiàn)處分時(shí)機(jī)與規(guī)劃實(shí)施時(shí)機(jī)不同步)。
  防范措施:對(duì)城市規(guī)劃要有一個(gè)基本的了解,確定抵押物時(shí)還要對(duì)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查。
4、政府扶持國(guó)有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權(quán)人利益
  破產(chǎn)國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
  舉例:劃撥土地的房屋抵押評(píng)估時(shí),一般將土地開發(fā)費(fèi)計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值,或者單獨(dú)計(jì)算,列入抵押價(jià)值中;而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時(shí),又將土地開發(fā)費(fèi)直接計(jì)入土地價(jià)值作為安置職工費(fèi)用,而不能用于抵押清償。
  后果:抵押價(jià)值降低,不足以償還貸款(僅剩地上物價(jià)值)。
  防范措施:
  對(duì)機(jī)制落后,未實(shí)行改制的國(guó)有企業(yè)盡量少貸款;全面掌握政策,盡量回避政策沖突帶來的風(fēng)險(xiǎn)(國(guó)土資源部44號(hào)文;北京市關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定)。
5、建筑物與在建工程權(quán)屬狀況不同
  權(quán)屬特點(diǎn):房屋建筑物以房屋所有權(quán)證的形式體現(xiàn)了完整的權(quán)益(占有、使用、收益、處分),其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)格。
  在建工程將來能否取得合法權(quán)證存在不確定因素,從保守原則出發(fā),其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為成本價(jià)格。
  在建工程應(yīng)具有合法手續(xù),避免將違章房、臨建房混入其中,對(duì)突破規(guī)劃部分慎重對(duì)待。

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