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略論收益法評(píng)估誤差的成因

來(lái)源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2019-10-02 | 64558 次瀏覽 | 分享到:

收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中

　　3、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)有條件的包含折舊，如季海鷹同志在《收益法估價(jià)時(shí)求純收益中是否扣除折舊費(fèi)的討論》一文中認(rèn)為，“一般來(lái)說(shuō)如果考慮收益年限為有限年的條件，用有限年的資本化公式，則純收益求取中不應(yīng)扣除折舊，如考慮收益年限為無(wú)限年的條件，用無(wú)限年的資本化公式，則純收益求取中應(yīng)扣除折舊。”
　　4、認(rèn)為純收益與資本化率要統(tǒng)一口徑，如郭春顯同志在《在收益還原法評(píng)估中純收益包含折舊與否的問(wèn)題研究》一文中認(rèn)為，“在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，如純收益不含折舊，資本化率為該類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤(rùn)；如果純收益含有折舊，資本化率為含有折舊因素的資本化率，即該類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤(rùn)加上該房地產(chǎn)的折舊率。概括而言，不同口徑的純收益必須選用與其口徑一致的資本化率，或者說(shuō)收益的類(lèi)型必須與資本化率的類(lèi)型相對(duì)應(yīng)。”
　　事實(shí)上，從收益還原法的公式來(lái)看，不論純收益中是否應(yīng)當(dāng)包括折舊費(fèi)，但有一點(diǎn)是可以肯定的，那就是純收益和資本化率的口徑必須一致，否則一個(gè)寶包括折舊，一個(gè)不包括折舊，結(jié)果就不可能是正確的。本來(lái)如果能找到一個(gè)準(zhǔn)確的確定資本化率的方法，那么關(guān)于純收益的確定也就簡(jiǎn)單多了，但實(shí)施上，目前關(guān)于資本化率的確定，同樣有不少困難。
　　三、資本化率的確定
　　資本化率又稱(chēng)還原率，是指永續(xù)年限下，年收益與資本之比。它實(shí)際上是一種投資的收益率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)生純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本收益率。在房地產(chǎn)評(píng)估中，將還原利率分為三類(lèi)，即綜合還原利率，建筑物還原利率，土地還原利率，三種不同的還原利率適用不同評(píng)估對(duì)象的估價(jià)，綜合還原利率用于評(píng)定房地產(chǎn)合一的現(xiàn)價(jià)，建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的現(xiàn)價(jià)，土地還原利率用于評(píng)估土地的現(xiàn)價(jià)。
　　就目前而言，還原率的確定有四種方法：市場(chǎng)提取法，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，投資收益率排序插入法和投資符合收益率法。
　　采用市場(chǎng)提取法確定還原率從理論上是比較可靠的，因?yàn)樗墙⒃诮趦?nèi)市場(chǎng)交易情況之上的，它能較客觀的反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情。但它要求評(píng)估人員掌握大量的市場(chǎng)信息資料，熟悉各行業(yè)的收益狀況，求出各類(lèi)房地產(chǎn)的每年的客觀純收益大小、成交價(jià)、市場(chǎng)供需狀況等，實(shí)際操作困難。而且，由于掌握的信息可能不安全，獲取的第一手資料也不一定準(zhǔn)確（如商業(yè)用房地產(chǎn)，由于涉及商業(yè)機(jī)密，評(píng)估人員往往難以獲取真實(shí)資料），因此求得的還原率誤差較大，也往往是一人一個(gè)樣，不同的評(píng)估人員得出的結(jié)果相差也會(huì)很大。
　　采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率，評(píng)估人員往往選用銀行一年期存款利率或銀行一年期利率與國(guó)債利率的平均值作為安全利率，然后根據(jù)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)性的大小作相應(yīng)的調(diào)整。但是目前我國(guó)的銀行利率是不斷調(diào)整的，從1996年至今已經(jīng)調(diào)整了八次之多，如果根據(jù)此法確定還原率，同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價(jià)格將會(huì)相差極大，這與實(shí)際情況是不相符的。