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對(duì)估價(jià)行業(yè)的思考

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05 | 68946 次瀏覽 | 分享到:

本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

       九、估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

       從估價(jià)行業(yè)外的人來看，合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是相同的；對(duì)于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請(qǐng)合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師得出的評(píng)估價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。

       對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括：（1）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測(cè)量，被測(cè)量物和測(cè)量工具通常還是有形的實(shí)物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上講是選用無形的估價(jià)方法等去測(cè)量看不見、摸不著的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價(jià)師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。雖然如此，估價(jià)誤差還應(yīng)有個(gè)度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格；二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用合格的估價(jià)師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家）對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果。（5）即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實(shí)際中不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)，誤差有多大，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、在估價(jià)過程中有無失誤等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。