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略論收益法評估誤差的成因
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略論收益法評估誤差的成因
來源:
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作者:
sdzhfdc
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發(fā)布時間:
2019-10-02
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收益還原法作為房地產(chǎn)估價中最基本的三大評估方法之一,已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實務(wù)操作中
采用投資復(fù)合收益率法確定還原率,其公式為:還原率=抵押貸款/房地產(chǎn)總投資額×抵押貸款利率+自有資本額/房地產(chǎn)投資總額×自有資本收益率。用此法確定還原率,還原率隨著自有資本占房地產(chǎn)總投資的比例的不同而變化,這顯然是與實際情況不相符夫的。比如你投資購買一總房地產(chǎn),對象不會因為你是用自有資本還是用貸款購買而采用不同的價格。
采用投資收益率排序插入法確定還原率,其思路是:先找出社會上各種類型的投資及其收益率,其次繪出收益率——投資類型的曲線。然后,將估價對象房地產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)行比較分析,找出同等風(fēng)險的投資,再判斷還原率應(yīng)該的區(qū)域范圍,從而確定所要求的還原率。此法從理論上是較可行的,但實際操作很困難,因為這要求估價人員掌握社會各種類型的投資把包括從銀行存款、貸款、國庫券、股票、保險到各行各業(yè)的投資收益率、風(fēng)險的大小,并與房地產(chǎn)作投資進(jìn)行比較,這對估價人員的要求太高,幾乎不太可能做到。而且在實際生活中,各種類型的投資的收益率和風(fēng)險是不斷變化的,以此來確定還原率也不太行得通。
事實上,正是由于確定純收益和還原率十分困難,因此在實際得估價中,往往還要對純收益A和資本化率R作進(jìn)一步假設(shè)。如假設(shè)純收益A每年不變,資本化率R每年不變且大于零,則收益還原法得公式就被簡化為:(公式二)評估中存在較大得誤差也就是不可避免的了。
綜上所述,運(yùn)用收益還原法評估房地產(chǎn)價格時,首先要加強(qiáng)對收益還原法的理論研究,統(tǒng)一對純收益的內(nèi)涵和外延的認(rèn)識;其次,在房地產(chǎn)持有的年限較短的情況下,應(yīng)盡量較準(zhǔn)確的預(yù)測未來房地產(chǎn)的收益率和還原率,不要簡化公式;對于持有年限較長的房地產(chǎn),可假設(shè)在經(jīng)營若干年后將其轉(zhuǎn)讓而用收益法評估,這樣做可提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
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