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行業(yè)研究

略論收益法評估誤差的成因

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2019-10-02 | 64529 次瀏覽 | 分享到:

收益還原法作為房地產(chǎn)估價中最基本的三大評估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中

收益還原法作為房地產(chǎn)估價中最基本的三大評估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中，還存在著收益外延界定混亂、還原利率確定不科學(xué)等問題，這將嚴(yán)重影響估計(jì)結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將就純收益和還原利率的確定進(jìn)行簡要的敘述，以分析收益法評估為何誤差較大。
　　一、收益還原法估價思路和計(jì)算公式
　　收益還原法是指待估房地產(chǎn)剩余年限的收益進(jìn)行折現(xiàn)而求取待估房產(chǎn)現(xiàn)價的一種估價規(guī)程。若剩余年限無限則為收益還原法的一種特例，其折現(xiàn)率也稱為還原利率或資本化率。其評估思路為由收益性房地產(chǎn)具有在剩余年限內(nèi)為業(yè)主帶來一定金額的收益，而房地產(chǎn)的耐用年限又相當(dāng)長。這樣，這一房地產(chǎn)的價格就要相當(dāng)于這樣一定金額的存款，這一存款在未來能帶來的利息與該房地產(chǎn)收益相當(dāng)，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)價就應(yīng)該與上述存款金額相當(dāng)。上述的估價思路只是一種相實(shí)簡明的思路，它的前提是：
　　1、投資防地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與存款的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)；
　　2、房地產(chǎn)剩余年限無限；
　　3、房地產(chǎn)每年收益相當(dāng)；
　　4、利率每年固定且房地產(chǎn)無增值。
　　在上述前提下：
　　待估房地產(chǎn)的現(xiàn)價/待估房地產(chǎn)年收益＝等量存款額/等量存款年利息
　　將上式轉(zhuǎn)為待估房地產(chǎn)現(xiàn)價：
　　p＝待估房地產(chǎn)年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]＝待估房地產(chǎn)年收益(a)/還原利率(r)＝a/r
　　但這只是一種理想狀態(tài)，在實(shí)際生活中不可能有這種情況。事實(shí)上對于一個具有N年收益的房地產(chǎn)來說，其價格可以用以下的公式表示(公式一，見附件，下同)：
　　其中V 為具有N年收益的房地產(chǎn)的價格，Ai和Ri分別為第I年房地產(chǎn)的純收益和資本化率，N為房地產(chǎn)的收益年限。由此可見，要用收益還原法求得一宗房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價格，就應(yīng)該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
　　二、收益的確定
　　對于純收益這一概念的外延的認(rèn)識就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費(fèi)就有四點(diǎn)觀點(diǎn)：
　　1、認(rèn)為純收益不包含折舊，如柴強(qiáng)先生主編的《中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)材料》中就認(rèn)為“以收益為目的而出租的房地產(chǎn)，其純收益是由該租賃收入（房租）扣除折舊費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，稅金，保險(xiǎn)費(fèi)，租賃中介費(fèi)等后的余額?！?
　　2、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)包含折舊，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時折舊費(fèi)問題再討論》一文中認(rèn)為“用收益還法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，用于折現(xiàn)的純收益包括投資回報(bào)與投資回收兩部分，及純收益包含折舊在內(nèi)”