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土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱訪談錄

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2019-10-20 | 73599 次瀏覽 | 分享到:

土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。

       樊綱：那些都還只限于一個狹小的區(qū)域內(nèi)，如同一個鎮(zhèn)內(nèi)，或者頂多同一個縣域范圍內(nèi)。像村莊整理主要是在同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。

       我這里講的“置換”，是指在更廣泛的區(qū)域內(nèi)，如跨市甚至跨省置換。如果農(nóng)民宅基地?fù)碛型耆呢敭a(chǎn)權(quán)，那么地產(chǎn)市場發(fā)展較快、用地需求較大的地區(qū)，是不是就可以跨越地域界線、以購買的方式將那些地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民宅基地置換出來、讓那邊的宅基地復(fù)耕？我覺得至少可以考慮首先讓這種置換在省域內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)然，這種村莊置換必須整體進(jìn)行，這又會遇到村民意見不一致時如何操作等問題，需要考慮。

       在 “跨區(qū)置換”時，十分關(guān)鍵的一個問題是嚴(yán)格的監(jiān)管。不能這邊用了農(nóng)地，那邊宅基地沒有退耕。這是土地管理部門的職責(zé)了。一個國家現(xiàn)代化的進(jìn)程，一個重要的方面就是要逐步做到有法必依，有人嚴(yán)格執(zhí)法。法律是可以修訂的，但一旦有了新的法，就一定要有機(jī)制來保證執(zhí)行。有法必依，才可能依法、合理、有序地流轉(zhuǎn)與交易。法治其實是一切市場機(jī)制的基礎(chǔ)。

       記者：賦予農(nóng)民宅基地完全產(chǎn)權(quán)，可以較好地解決農(nóng)民進(jìn)城、占用城市土地資源以后，農(nóng)村土地資源閑置的問題，在相當(dāng)程度上有助于實現(xiàn)“城市建設(shè)用地面積的增加與農(nóng)村建設(shè)用地面積的減少掛鉤”的政策思路。但是，假若農(nóng)民可以自由出售或抵押自己的宅基地，必須要面對兩個問題：第一，盡管從總體上看，農(nóng)村人口城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，但從局部或個體來看，農(nóng)村人口的城市化其實是一個流動性的、不穩(wěn)定的過程。也就是說，相當(dāng)一部分進(jìn)城的農(nóng)民有可能覺得自己在城市沒有或失去了競爭力（或生存能力），不得不重回農(nóng)村去，而此時他們在農(nóng)村連居所都沒有了，因為之前其宅基地已經(jīng)賣掉了。那么這時候他們該怎么辦？第二，農(nóng)民進(jìn)城并不意味著其擁有城市居民的身份，這不僅僅是一個戶籍制度問題，它主要應(yīng)該涉及城市社會保障的問題。如果農(nóng)民在城里并沒有被納入城市社會保障的范疇，而其在農(nóng)村的宅基地又被自己“處理”掉了，那么這些農(nóng)民就成了無住房保障的人。所以現(xiàn)在農(nóng)村的宅基地在很大程度上也是農(nóng)民的一個基本生活保障，得解決其長久、延續(xù)性問題。

       樊綱：這當(dāng)然是一個問題。但政府可以制定一個標(biāo)準(zhǔn)，把進(jìn)城的農(nóng)民逐步納入到城市社會保障體系內(nèi)，這樣農(nóng)民就不必依附于宅基地。另外，即使農(nóng)民需要重回農(nóng)村、靠務(wù)農(nóng)為生，也不是不可行。因為他的承包地并沒有完全產(chǎn)權(quán)，不可能被出售或抵押了，頂多也只是將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租給別人了，他還可以重新耕作或租種農(nóng)地來維持基本生活。至于住所，也可以像有些城市居民一樣，租住別人空閑的房屋。不過，我相信在許多這樣的情況下，農(nóng)民不會很快把宅基地出售出去，最初也可能是先租出去。