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土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱訪談錄

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2019-10-20 | 73815 次瀏覽 | 分享到:

土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進程的加快使農(nóng)村集體土地進入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。

       記者：是否可以通過調(diào)整中央和地方政府對土地收益分配的比例來達(dá)到調(diào)控地方政府盲目擴張的目的？

       樊綱：通過利益機制來調(diào)節(jié)當(dāng)然是一個方向。我覺得可以通過稅收的方式，比如征收物業(yè)稅，把物業(yè)稅主要交給地方政府，可以在很大程度上抑制地方政府多征地、多拍地的沖動。中央政府可以雙管齊下，一方面通過政策嚴(yán)控地方政府批地，一方面通過開征物業(yè)稅等增加地方政府稅種，從而增加其財政收入來源。這樣地方政府就不會把重點放在土地擴張和房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展上，而會致力于在現(xiàn)有的存量土地上越做越好，從而使稅收越來越多。

       供給不足也是一個大問題——關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場

       記者：現(xiàn)在政府一方面實行從緊的貨幣政策，一方面也在控制房企IPO。給人的感覺是，政府試圖通過金融手段控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。您作為貨幣、金融問題專家，如何看待這個現(xiàn)象？

       樊綱：這正是我要談的一個問題。中國房地產(chǎn)業(yè)肯定是要發(fā)展的。從理論上講，房價也肯定是還要上漲的。這是由中國人多地少的國情決定的。但需求過大就會導(dǎo)致房價提高過快，形成泡沫，所以要控制需求。現(xiàn)在來自各方面的聲音也都提出要控制房地產(chǎn)投資需求，這也是對的。但是必須看到，物價是由市場供求關(guān)系決定的，供給太少、供不應(yīng)求也會導(dǎo)致價格高漲。

       當(dāng)然，也有人說，不是供給多少問題，而是供給結(jié)構(gòu)問題。我不太贊成這個觀點?，F(xiàn)在高檔房再多，也有人買，那就不是供給結(jié)構(gòu)問題。我認(rèn)為仍然有供給總量不足的問題。現(xiàn)在我們搞宏觀調(diào)控，控制土地供應(yīng)不說，甚至控制容積率，實際上限制了土地利用率。生態(tài)、環(huán)保與規(guī)劃思想不能離開中國的國情。恰恰相反，正因為我們的土地是有限的，土地供應(yīng)量需要控制，所以我們要在提高土地利用率上做文章，要通過提高土地利用率來擴大供給的空間。

       應(yīng)該說，目前的地產(chǎn)市場，供給不足也是一個大問題。如果既不能給房地產(chǎn)商提供新的用地空間，又在銀行信貸等金融手段上予以限制，這等于是在壓縮供給，實際上又會由于供給減少而刺激房價的進一步上漲。所以調(diào)控房地產(chǎn)市場，我們也應(yīng)該在增加供給上做做文章，而不僅僅是控制需求。在我國人多地少、人地關(guān)系緊張的條件下，我特別認(rèn)為應(yīng)該大幅度提高土地的容積率，大大提高土地的利用效率，不能把地多人少國家的那種容積率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到我們國家來，不能在這個問題上過早地搞奢侈消費。