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土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱訪談錄

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2019-10-20 | 73817 次瀏覽 | 分享到:

土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價(jià)、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點(diǎn)話題。

       宅基地與農(nóng)地不一樣，它涉及面積比較小，而且尤其是對(duì)遠(yuǎn)離城郊、務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民而言，也不涉及其主要生活或收入來源。因此我認(rèn)為農(nóng)地不私有化，在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權(quán)改革方面先行一步。

       不能讓銀根跟著地根走——關(guān)于宏觀調(diào)控

      記者：這幾年，政府運(yùn)用土地、信貸政策等對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但許多人覺得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對(duì)此怎么看？

       樊綱：宏觀調(diào)控根本上看，還不是銀根問題，即貨幣問題。銀根是二級(jí)市場問題，是政府對(duì)土地進(jìn)行拍賣以后的事?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題是政府拿多少地來進(jìn)行拍賣，拍賣出的價(jià)格是多少，然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢來。所以這是地根問題，是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國家都是地根跟著銀根走，中國正好相反。西方國家的財(cái)政體制決定了地方政府如果借債，必須有財(cái)政制度保障，不能欠賬。而我國是地方政府不能借債，但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來發(fā)展城市、搞建設(shè)。其實(shí)，在某種程度上看，是地方政府的投資沖動(dòng)導(dǎo)致了我國更容易形成地根決定銀根的機(jī)制。這種機(jī)制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象：由于土地的失控而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的失控，也由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫。

       現(xiàn)在普遍存在的問題是：大家對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期過高，造成銀行信貸擴(kuò)張，結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場波動(dòng)，就會(huì)形成大量壞賬。美國的次貸危機(jī)就是這樣產(chǎn)生的。

       記者：那么現(xiàn)在我國實(shí)行從緊的貨幣政策，是不是政府想重新恢復(fù)到銀根決定地根的機(jī)制？

       樊綱：這兩者是相互影響的。從總的來講，應(yīng)該是貨幣的多少，最終決定市場價(jià)格，包括物價(jià)以及各種資產(chǎn)和土地市場價(jià)格的變動(dòng)。不過還有一個(gè)因素，就是人們對(duì)市場的預(yù)期價(jià)格，這兩個(gè)因素一定是都起作用的。

       地根決定銀根的機(jī)制，特別容易產(chǎn)生因土地的擴(kuò)張而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。在這種情況下，土地確實(shí)應(yīng)該參加宏觀調(diào)控。通過調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模，也就管住了地方政府的投資需求，也就減少了其擴(kuò)張能力。