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行業(yè)研究
土地產(chǎn)權與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟學家樊綱訪談錄
來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2019-10-20 | 73342 次瀏覽 | 分享到:
土地領域目前有兩大問題尤為突出:一是城市化進程的加快使農(nóng)村集體土地進入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多,農(nóng)村集體土地產(chǎn)權及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關注;二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題,使得地價、國家土地政策及相關問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。


       宅基地與農(nóng)地不一樣,它涉及面積比較小,而且尤其是對遠離城郊、務農(nóng)為生的農(nóng)民而言,也不涉及其主要生活或收入來源。因此我認為農(nóng)地不私有化,在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權改革方面先行一步。

       不能讓銀根跟著地根走——關于宏觀調(diào)控

       記者:這幾年,政府運用土地、信貸政策等對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控,但許多人覺得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對此怎么看?

       樊綱:宏觀調(diào)控根本上看,還不是銀根問題,即貨幣問題。銀根是二級市場問題,是政府對土地進行拍賣以后的事?,F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題是政府拿多少地來進行拍賣,拍賣出的價格是多少,然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢來。所以這是地根問題,是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國家都是地根跟著銀根走,中國正好相反。西方國家的財政體制決定了地方政府如果借債,必須有財政制度保障,不能欠賬。而我國是地方政府不能借債,但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來發(fā)展城市、搞建設。其實,在某種程度上看,是地方政府的投資沖動導致了我國更容易形成地根決定銀根的機制。這種機制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象:由于土地的失控而導致宏觀經(jīng)濟的失控,也由此導致房地產(chǎn)市場的泡沫。

       現(xiàn)在普遍存在的問題是:大家對房地產(chǎn)的預期過高,造成銀行信貸擴張,結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場波動,就會形成大量壞賬。美國的次貸危機就是這樣產(chǎn)生的。

       記者:那么現(xiàn)在我國實行從緊的貨幣政策,是不是政府想重新恢復到銀根決定地根的機制?

       樊綱:這兩者是相互影響的。從總的來講,應該是貨幣的多少,最終決定市場價格,包括物價以及各種資產(chǎn)和土地市場價格的變動。不過還有一個因素,就是人們對市場的預期價格,這兩個因素一定是都起作用的。

       地根決定銀根的機制,特別容易產(chǎn)生因土地的擴張而導致經(jīng)濟的擴張。在這種情況下,土地確實應該參加宏觀調(diào)控。通過調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模,也就管住了地方政府的投資需求,也就減少了其擴張能力。

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