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行業(yè)研究

土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟學家樊綱訪談錄

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2019-10-20 | 73344 次瀏覽 | 分享到:

土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進程的加快使農(nóng)村集體土地進入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。

      記者：現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問題成了影響甚至決定其生存和發(fā)展的關(guān)鍵問題：上市無望，融資無門，銀行信貸緊縮等，使不少房企面臨資金鏈斷裂的危險。在這種局勢下，有人預測中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)兼并、整合已不可避免。您怎么看這個現(xiàn)象？

       樊綱：如果危機來了，房地產(chǎn)中小企業(yè)面臨的就不僅僅是整合問題了，而是要大批破產(chǎn)。不過我們現(xiàn)在由于地產(chǎn)泡沫還不大，政策調(diào)節(jié)相對及時，中小企業(yè)暫時還不會面臨倒閉的危險。如果真的有些小企業(yè)融資有問題，該倒閉還是得倒閉。而且事實上我們的房地產(chǎn)企業(yè)里頭(特別是中小企業(yè)里)有相當一部分也不是什么正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)，就是當初通過某種方式拿了一兩塊地，有的轉(zhuǎn)手炒起來了，有的以此抵押，換得資金蓋了兩棟樓了。說穿了，就是一個土地投機倒把公司。這樣的企業(yè)，倒閉幾家對房市也不會有什么太大影響。如果現(xiàn)在市場到了該出現(xiàn)整合的時候，我們就應該讓它發(fā)生，也有利于提高土地的使用效率。

       企業(yè)整合的問題并不是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題。現(xiàn)在的問題仍然是：如何通過增加供給來平抑需求？

       記者：關(guān)于房價上漲，有人提出，國民收入上漲了，房價上漲就是合理的。這句話不能說沒有道理，但這里可能涉及一個房價收入比的問題。您認為我們目前的房價收入比是正常的嗎？

       樊綱：房價收入比國際上有一個大概通用的標準，但是各國應該結(jié)合各自的國情有一定的變化，這里我們不去討論這個具體的標準。但如果我們看看房價收入比的曲線圖就會發(fā)現(xiàn)，很多國家的房價收入比的線條基本上是平的，而我國有些地區(qū)目前這條線是急速上升的。這就是問題所在。很明顯，如果房價漲幅大大超過收入增幅，那么這個房價就是過高了。

       目前我國一些大城市房價確實是過高了，但一些中小城市房價應該說還是比較合理的。其實中國的房價收入比相對世界其他國家，應該是稍高一點，因為中國人多地少、住房緊張，大家應該住稍小一點的房子。但目前人人都想住較大面積的房子，這就造成了供給緊張。而需求是會隨著人們對房價預期的增長而增長的。在這樣一種情況下，如果不征收物業(yè)稅，只會助長需求。人們總想著早買房好，早買大房好，因為早買便宜，買了以后又沒有物業(yè)稅等成本付出，可以坐等升值。這樣一來，房市需求越來越旺。對此，必須以相應的制度來加以調(diào)控，降低對房市的預期。