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國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價評估
來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2018-11-24 | 66289 次瀏覽 | 分享到:
國有土地使用權(quán)掛牌出讓,是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布
國有土地使用權(quán)掛牌出讓,是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。在掛牌出讓中,出讓人能否將土地使用權(quán)出讓出去,主要取決于其定價的高低。如果定價過高,會出現(xiàn)有價無市;如果定價過低,則可能得不到本應(yīng)獲得的收益。從競買人的角度來看,能否獲得土地,取決于其出價的高低。如果出價過高,雖然能獲得土地,但由于土地成本過高,最終會使其利潤過低甚至虧損;如果出價過低,則難以獲得土地。因此,在掛牌出讓中,無論是出讓人還是競買人,都需要確定一個合理的價格。

確定合理的地價,可以通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的配合,以房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ),從科學(xué)的角度去分析和測算。

◆土地掛牌出讓價格的評估

按土地開發(fā)程度,可將掛牌出讓的宗地分為毛地(或生地)和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時三通一平的土地,熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整(俗稱已完成七通一平或五通一平)的土地。因此,地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成。

其中,土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費,基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成,土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中,征地費用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費用,主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉(zhuǎn)人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等;拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用,分居民拆遷和單位拆遷,居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費,單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。

一、毛地價的評估方法

毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成,主要評估方法有以下幾種:

1 、基準地價修正法

基準地價修正法是指按政府公布的基準地價,通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正,得出估價宗地價格的一種方法。

北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》(京政發(fā)[2002]32號)及其說明,對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的基準地價重新作了規(guī)定,并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎(chǔ),進行宏觀控制。

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